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李相伦律师 广州李相伦律师网是由李相伦律师创建。李相伦律师:现北京市盈科(广州)律师事务所互联网金融部副主任,同时具有法律、金融双学位,是一位执业十余年的资深律师,曾担任国有银行法律事务高管。业务领域:合同纠纷、债权债务、法律顾... 详细>>

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律师姓名:李相伦律师

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成功案例

律师代理房屋买卖合同纠纷上诉案 法院维持原判

【审理法院】

广州市中级人民法院

【被上诉人委托代理人】

北京盈科(广州)律师事务所李相伦律师

【案情简介】

委托人(被上诉人)与曾某、经纪人XX分公司于2016年3月20日签订了《房地产买卖三方合约》,约定曾某将名下位于广州市番禺区房屋以605万元出售给委托人。2016年3月21日,委托人向曾某转账定金100万元,同时曾某向委托人出具了定金收款收据。2016年5月6日,曾某名下的涉案房屋因其他纠纷被法院查封。之后委托人与曾某、XX分公司、何某签订了《补充协议》,约定若曾某未能在2016年7月5日还清所欠银行的贷款,则应向委托人双倍返还定金,何某承担连带保证责任。一审法院判决委托人胜诉,现上诉人不服一审判决遂提起上诉。

【承办过程】

由于此案涉及金额较大,李律师在纠纷产生初期就为委托人提供法律服务,一是从维护委托人合法权益角度出发,对委托人提出建议,建议委托人与对方完善后续手续,增加担保,为他们起草了《补充协议》、《担保书》,并指导当事人签署 ,保证了相关法律文件的合法性;二是在诉讼前通过多渠道了解到被告的财产线索,快速向法院申请了诉前财产保全,查封了被告的房产,避免了胜诉后没有财产可供执行的尴尬局面。

在本案中,上诉人的诉讼请求主要有两点:(1)撤销一审判决,发回重审;(2)请求改判只需返还被上诉人剩余定金28万。而根据我国《民事诉讼法》的相关规定,二审法院可以依法改判的情形有两种:一是原判决法院的判决,认定事实清楚,但适用法律错误;二是原审判决认定事实错误,或者原审判决认定事实不清,证据不足,这两种情形下,二审法院才可能改判。

本案中,针对上诉人的主张,律师在庭审中发表了辩护意见,律师认为该案是双方因房屋买卖合同所产生的纠纷而并不是双方与XX分公司之间产生的居间纠纷,因此XX分公司无需到庭参加诉讼;且根据上诉人与被上诉人之间签订的《补充协议》中的定金规则,可见上诉人需双倍返还被上诉人定金共200万并非100万,因此应返还剩余定金128万。因此律师认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应驳回上诉人的上诉请求。

【审判结果】

经二审法院审查,法院最终未采纳上诉人的上诉意见,判决驳回上诉,维持原判。

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤 01民终xxxxx号

上诉人(原审被告):曾某,男,1978年5月21日出生,汉族,住广东省广州市番禺区。

委托诉讼代理人:黄某、颜某,广东xx律师事务所律师。

上诉人(原审被告):何某,女,1981年8月7日出生,汉族,住广东省高州市。

上诉人(原审被告):何X,男,1955年3月19日出生,汉族,住广东省高州市。

上诉人(原审被告):甘某,女,1957年3月8日出生,汉族,住广东省高州市。

上诉人(原审被告):何某某,男,1984年8月6日出生,汉族,住广本省高州市。

上诉人何某、何X、甘某、何某某的共同委托诉讼代理人:邓某,广东XX律师事务所律师 。

被上诉人(原审原告):李某,男,1976年6月30日出生,汉族,住山东省青岛市。

委托诉讼代理人:李相伦,北京市盈科(广州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘小云,北京市盈科(广州)律师事务所实习人员。

上诉人曾某、何某、何X、甘某、何某某因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案, 不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初XXXX号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭, 进行了审理。 上诉人曾某的委托诉讼代理人颜某,上诉人何某、何X、甘某及委托诉讼代理人邓某,被上诉人李某的委托诉讼代理人李相伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人曾某上诉请求:1、撤销一审判决,发回重审;2、如不撤销一审判决,请求改判曾某只须返还28万元给李某,何某、何X、甘某、何某某需要承担连带担保责任;3、判决确认一审案件受理费按相关规定收取16420元。事实和理由:一、根据《房地产买卖三方合约》,广东XX分公司(以下简称XX分公司)为本案必须参加诉讼的当事人。李某作为当事人既无申请追加,一审法院也无依职权追加,XX分公司未作出放弃合同权利的明确表示,故应裁定撤销一审判决,发回重审。二、李某拒绝提供其符合购房政策条件的证明,同时一直口头承诺只要曾某及时退回100万元款项及提供担保,其放弃赔偿请求,并保证不会提起诉讼。故曾某只应返还李某28万元,何某、何X、甘某、何某某承担连带担保责任。三、曾某收取100万元定金后向李某退还了72万元,故定金应认定为28万元。四、一审法院对本案按照解除《房地产买卖三方合约》中约定的购房价款605万元确定案件受理费为54150元,但李某在一审中请求解除合约是双方争议的合同效力问题,没有诉讼请求的金额或价款,属于非财产性诉讼请求,应按件收取案件受理费100元,本案涉及的财产性案件诉讼请求金额李某在一审中变更为128万元,故按此比例收取案件受理费16320元。

上诉人何某、何X、甘某、何某某共同上诉请求:1、撤销一审判决,发回重审;2、如不撤销一审判决,请求改判曾某、何某只须双倍返还定金共56万元给李某,何X、甘某、何某某不承担连带担保责任;3、判决确认一审案件受理费按相关规定收取16420元。事实和理由:一、根据《房地产买卖三方合约》,XX分公司为本案必须参加诉讼的当事人。李某作为当事人既无申请迫加,一审法院也无依职权迫加,XX分公司未作出放弃合同权利的明确表示,故应裁定撤销一审判决,发回重审。二、李某拒绝提供其符合购房政策条件的证明,同时一直口头承诺只要曾某及时退回100万元款项及提供担保,其放弃赔偿请求,并保证不会提起诉讼。故曾某只应返还李某28万元,何X、甘某、何某某不承担连带担保责任。三、曾某收取100万元定金后向李某退还了72万元,故定金应认定为28万元。四、一审法院对本案按照解除《房地产买卖三方合约》中约定的购房价款605万元确定案件受理费为54150元,但李某在一审中请求解除合约是双方争议的合同效力问题,没有诉讼请求的金额或价款,属于非财产性诉讼请求。应按件收取案件受理费100元,本案涉及的财产性案件诉讼请求金额李某在一审中变更为128万元,故按此比例收取案件受理费16320元。

被上诉人李某辩称:一、一审判决并无遗漏参加诉讼的当事人。XX分公司在合同履行过程中与李某和曾某之间是居间法律关系,不存在争议。另一法律关系是房屋买卖关系,产生了争议才诉讼,故一审判决不需追加XX分公司参加诉讼。二、李某符合购房政策,曾某也无要求李某提供相关的符合购房政策的证明。三、何某、何X、甘某、何某某是自愿承担连带责任。四、定金数额一审认定正确。五、案件受理费以法院认定的为准。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回各上诉人的上诉请求。

2016年8月15日,被上诉人李某向一审法院提起本案诉讼,请求判令:1.解除《房地产买卖三方合约》;2.曾某向李某返还人民币150万元;3.何某、何X、甘某、何某某对曾某的上述债务承担连带保证责任;4.曾某、何某、何X、甘某、何某某承担本案全部诉讼费、保全费。经一审法院当庭询问,李某表示曾某确实在一审诉讼中又支付22万元给李某,将诉讼请求第二项调整为请求判令曾某向李某返还人民币128万元,但不同意何某所提出的减少赔偿额或放弃何X、甘某承担连带保证责任的意见。

一审法院认定事实:2016年3月20日,李某与曾某、经纪人XX分公司签订一份《房地产买卖三方合约》,约定曾某将名下位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑2街126号房屋(以下简称涉案房屋)以605万元出售给李某。协议第七条约定,因买方或卖方违反本合同约定,如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行和合同项下义务,则(1)逾期未超过十天的,每逾期一日违约方须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过十天仍未履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任……协议对其他合同事项也作了相关约定。2016年3月21日,李某向曾某名下转账定金人民币100万元,曾某向李某出具金额为100万元的定金收款收据。2016年5月6日,曾某名下的涉案房屋因其他纠纷被广州市天河区人民法院以(2016)粤0106民初XXXX号案件查封。2016年6月21日,李某、曾某、经纪方XX分公司、何某签订一份《补充协议》,约定如曾某未能在2016年7月5日还清所欠浦发银行某支行的贷款,则应向李某双倍返还定金共计200万元,何某对上述义务承担连带保证责任。2016年7月7日,曾某通过案外人林某向李某转账人民币50万元。2016年7月22日,何X、甘某出具一份《担保书》,内容为“保证人何X、甘某愿意为买方曾某就履行本补充协议(上页所列)的义务向买方李某承担连带保证责任。2016年8月1日,何某某向李某出具一份《担保书》,愿意对当事人于2016年6月21日签订的《补充协议》项下曾某的义务承担连带保证责任。在本案一审诉讼过程中,曾某向李某支付22万元人民币。

一审法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。曾某与李某就房屋买卖合同签订《房地产买卖三方合约》,并约定了办理过户手续的时间、定金、违约责任等,双方当事人均应当按照该合约履行各自的义务。李某已经依约支付定金100 万元,曾某收取定金后,因其他债务纠纷导致涉案房屋被法院依法查封,双方当事人无法继续履行合同,按照合同约定,作为守约方的李某可以主张解除合同。故对于李某要求解除《房地产买卖三方合约》的请求,依法予以支持。曾某因自身过错导致合同无法履行,其应当按照合同约定向李某承担违约责任。合同中约定了违约金,又约定了定金规则,现李某主张适用定金规则。李某要求曾某双倍返还定金共计200万元,因曾某支付了部分款项共计72万元,现要求曾某返还欠款128万元,其主张合法有据,亦予以支持。何某在补充协议中以保证人身份签名,承诺对曾某双倍返还定金200万元承担连带保证责任;何X、甘某、何某某分别出具担保书,承诺对补充协议中双倍返还定金200万元的义务承担连带保证责任,故对于李某要求何某、何X、甘某、何某某对曾某返还128万元欠款承担连带保证责任的请求,予以支持。曾某、何X、甘某、何某某经合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,视为其放弃诉讼权利。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条,《中华人民共和国担保法》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,于2017年1月28日作出如下判决:一、解除原告李某与被告曾某于2016年3月20日签订的《房地产买卖三方合约》;二、被告曾某应在本判决生效之日起七日内向原告支付欠款人民币128万元; 三、被告何某、何X、甘某、何某某对被告曾某的上述义务承担连带保证责任。案件受理费54150元、财产保全费5000元,由被告曾某、何某、何X、甘某、何某某负担。

二审中,上诉人曾某提交了广州XX珠宝公司企业信用信息公示报告,拟证明上诉人曾某、何某、何某某在购买涉案房屋时均是该公司股东,因该公司及其他股东当时不具备购房资格,故借用上诉人曾某购房资格购买涉案房屋,涉案房屋的买卖均非上诉人曾某的个人行为,由此产生的违约责任不应由上诉人曾某承担。上诉人何某、何X、甘某、何某某对上述公示报告无异议。被上诉人李某质证确认上述公示报告的真实性、合法性,但不属新证据,不应被采纳,且涉案房屋产权在上诉人曾某个人名下,其与其他股东之间的约定不能对抗善意第三人,其仍应承担违约责任。

经审查,一审查明事实无误,本院予以确认。

本院认为,本案是上诉人曾某与被上诉人李某就涉案房屋买卖合同所产生的纠纷,而非双方与XX分公司之间的居间合同纠纷,故上诉人曾某、何某、何X、甘某、何某某关于本案应追加XX分公司参加诉讼的上诉意见不成立,本院不予采纳。

根据本案查明的事实,上诉人曾某在收取了被上诉人李某依约支付的定金100万元后,因其他债务纠纷导致涉案房屋被法院依法查封,双方当事人无法继续履行合同,一审判决对于守约方即被上诉人李某依约要求解除涉案《房地产买卖三方合约》的请求予以支持正确。上诉人曾某因自身过错导致合同无法履行,其应当按照合同约定向被上诉人李某承担违约责任。一审判决已就被上诉人李某要求上诉人曾某返还欠款128万元以及要求上诉人何某、何X、甘某、何某某对上诉人曾某返还128万元欠款承担连带保证责任予以支持的理解作了充分的论述,合法合理,本院不再赘述,予以确认。

涉案房屋登记在上诉人曾某个人名下,上诉人曾某以其个人名义与被上诉人李某签订涉案房屋买卖合同,亦以其个人名下账户收取被上诉人李某定金,其在二审中提交的广州XX珠宝公司企业信用信息公示报告并不能证明该公司借用其购房资格购买涉案房屋,上诉人曾某关于涉案房屋的买卖非其个人行为、违约责任不应由其承担的抗辩不成立,本院不予采纳。

本案是关于财产(房屋)的买卖合同应否解除及应否承担合同违约责任的诉讼案件,一审判决按《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)项的规定计收案件受理费并无不当。

综上,上诉人曾某、何某、何X、甘某、何某某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费54150元,由上诉人曾某、何某、何X、甘某、何某某负担。

本判决为终审判决。

审判长 韩某

审判员 郭某

审判员 刘某

二〇一七年九月五日

书记员 党某



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